Prawa i obowiązki deweloperów oraz kupującego mieszkanie przy realizacji kupna nieruchomości

Decydując się na zakup własnego M, należy zacząć od wybrania rzetelnego dewelopera, cechującego się przede wszystkim doświadczeniem, terminowością prowadzonych prac oraz stabilnością finansową, a następnie znalezienia odpowiadającej nam cenowo nieruchomości w dogodnej lokalizacji.

W pierwszej kolejności warto zweryfikować w treści księgi wieczystej (numer księgi znajdziemy w umowie),  czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. W tym celu można skorzystać z przeglądarki ksiąg wieczystych znajdującej się pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl. Najczęściej w księdze wieczystej będzie wpisana hipoteka na rzecz banku, który udzielił kredytu inwestycyjnego deweloperowi. W tej sytuacji trzeba poprosić dewelopera o dostarczenie promesy banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, która zagwarantuje nam nabycie własności bez obciążenia hipotecznego.   Na stronie https://ekrs.ms.gov.pl/ możemy z kolei sprawdzić czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości, bądź czy składa coroczne sprawozdania finansowe z działalności.

W wyborze odpowiedniego mieszkania z rynku pierwotnego pomocny jest także prospekt informacyjny, który każdy deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek sporządzić i udostępnić na żądanie nabywcy. Znajdziemy w nim podstawowe informacje o  sytuacji prawno-finansowej dewelopera i przedsięwzięciu deweloperskim

Przed zakupem mieszkania możemy podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną. Inwestor zobowiązuje się w niej do rezerwacji konkretnego lokalu, w zamian za dokonanie opłaty rezerwacyjnej, najczęściej w wysokości 1-2% wartości nieruchomości.

Gdy nieruchomość, na którą się zdecydowaliśmy, nie została jeszcze wybudowana, ustawowym obowiązkiem jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy deweloperskiej, której postanowienia szczegółowo określa ustawa deweloperska.  Jest to swego rodzaju umowa przedwstępna, zgodnie z którą deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość i przenieść na klienta własność określonego mieszkania, a klient zobowiązuje się zapłacić określoną cenę.

Umowa powinna również określać sposób zabezpieczenia wpłat nabywcy w formie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Nabywca wpłaca na rachunek bankowy cenę, a zależnie od tego, czy jest to otwarty lub zamknięty rachunek, bank wypłaca deweloperowi odpowiednio: ustalone transze po zatwierdzeniu zakończenia kolejnych etapów lub wszystkie wpłacone środki po zakończeniu inwestycji deweloperskiej.

Po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na użytkowanie, kolejnym etapem jest odbiór mieszkania. Możemy na niego przyjść z fachowcem, który sprawdzi, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z umową, projektem i sztuką budowlaną. Istotną kwestią jest także obmiar mieszkania. Prawidłowy sposób mierzenia wynika z przepisów normy PN ISO 9836:1997 i zakłada obliczanie powierzchni użytkowej z  uwzględnieniem elementów nadających się do demontażu, takich jak ścianki działowe.
Z uwagi na różną praktykę warto zapytać dewelopera wcześniej, w jaki sposób zostanie obliczona powierzchnia użytkowa nabywanej nieruchomości.

Z odbioru lokalu należy sporządzić protokół, w którym nabywca może zgłosić stwierdzone wady. Deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu zobowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub odrzuceniu wskazanych przez nabywcę wad. Następnie, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper powinien usunąć uznane wady.

Ostatnim elementem jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej własność oraz złożenie przez notariusza wniosku do ksiąg wieczystych.

Z uwagi na mnogość praw i obowiązków, którym podlega każdy nabywca mieszkania, warto sprawdzić, czy dany deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Firmy wstępujące w poczet Członków zobowiązują się przede wszystkim do przestrzegania zaakceptowanego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Kodeksu Dobrych Praktyk.